任意売却により住宅ローン滞納や競売の解決をご提案する無料相談・情報提供ページ

任意売却

任意売却ってなに?

図1 任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまったり、借入金が返済不能になってしまった場合に有効な解決手法の一つです。
一般的な金銭消費貸借契約書では前述の場合には期限の利益を喪失し、残債を一括返済する旨の条文があります。
一括返済が出来ないときは裁判所に不動産競売を申し立てられ差押えの登記がされてしまいます。

不動産競売の手続き開始決定がされると、裁判所主導のスケジュールで売却準備が進んでます。
しかし任意売却では競売開札日の前日までを期限に、所有者主導のスケジュールで売却準備を進める事が可能です。
所有者主導のスケジュールとは、親戚や知人に買ってもらい賃貸として継続居住したいときの買主選定や引越日等に関する日程選定等を行う事が出来ます。

また競売の場合、落札価格の内訳は抵当権の設定順に振り分けられるため、劣後する場合の税金や管理費等の債務は全額残ってしまったり、買受人に対して引越費用を請求することはできませんが、任意売却の場合、売却代金の中から住宅ローンの他に税金(固定資産税、住民税等)の滞納や管理費等の滞納などの清算や引越費用等の配分を認めてもらう事が出来ます。

ただし、通常の不動産取引とは異なり任意売却では、債権者から取引に関する合意を得ることが絶対条件となります。
合意を得る際の判断基準の一部として、競売で落札された場合と一般市場での価格を精査したうえでの任意売却の価格整合性、競売の場合と任意売却の場合の債権回収にかかる期間、取引全体の遵法性等があり、これらを総合的に精査の上で判断されます。

任意売却と競売の違い

内 容 解 説
売買価格について 競売では評価額の60~70%が売却基準価格となり、この価格の10%下回る価格から入札となるため、最安値は評価額の54%で落札される可能性がありますが、任意売却では一般市場の評価額に準じた価格での売買が基準となります。
売却期間について 競売では入札日から1週間と短い期間で締め切られ最高落札人を決定しますが、任意売却では売却活動開始日~開札日前日まで可能です。競売開始決定後でも平均して4~5ヶ月間の活動期間を設ける事が出来ます。
情報開示について 競売では期間入札開始から約一ヶ月前に裁判所のホームページやマスメディア等の各種媒体に競売物件として情報開示されますが、任意売却では各種媒体で情報開示される前に通常の売却活動として進める事が可能です。
買受人について 競売では入札者と価格は落札日まで非公開のため買受人の選定はできませんが、任意売却では購入希望者を売買契約を締結する際に確認する事ができます。また購入者を親戚や知人で進めることも可能です。
引越時期について 競売では落札者の判断となるため話し合いが不調の場合には強制執行による退去になる事もありますが、任意売却では状況を考慮しながら協議の上で売買契約を締結するため無理ない引越計画が可能です。
引越費用について 競売では引越時期と同様に落札者の判断となるため引越費用は不確定となりますが、任意売却では債権者から売却代金の一部を引越費用とする配分承認を得て売買契約を締結する事でほぼ確定的に売却代金の中から受領する事が可能です。
費用負担について 競売では優先債権者順に配分されていくため劣後する税金や管理費等への配当は認められませんが、任意売却では引越費用と同様に債権者から売買代金の一部をこれらの費用として配分承認を得て売買契約を締結する事で売却代金の中から返済する事が可能です。

任意売却の流れ

住宅ローン滞納など
住宅ローン等の支払いが滞納またはストップしてしまう。または、競売開始決定通知が届く。
ご相談
返済状況や諸問題の確認をした上で、所有者の希望に沿った企画・立案を提案します。
専任契約締結
企画・立案を実行していくために、契約を締結します。契約時に費用は発生しませんので無料です。
診断・調査
利害関係者の確認、不動産の診断などの調査業務を行い適性診断を実施します。
調整活動
適性診断の結果を基に、利害関係者や購入者との調整を行います。この際に債権者の合意が必要になります。
競売取下げ
売買契約を締結して引越が終わったあとに決済を行います。この日に売却代金を返済して競売の取下げが完了します。
相当の販売活動期間が可能です

任意売却の費用

任意売却の費用は宅地建物取引業第46条1項2号の報酬規定が定めるとおりです。この費用は取引が成立した際に不動産の売却代金から必要経費として配分が認められますのでお手元から費用を負担して頂く事は一切ありません。
また、面談や調査などに関しても無料にて対応しておりますので安心してお気軽にご相談下さい。

任意売却の費用

任意売却の可能期間

任意売却の可能期間は競売の開札期日の前日まで可能です。しかし、債権者は早期段階での解決を目的としてますので現実的には開札期日の前日まで時間を猶予してもらう事は大変困難になってきてます。
債権者によっては、競売を申し立てた後の任意売却は受け付けない事もあります。

また、診断・調査や調整活動に十分な時間を要しますし、落ち着いて解決する時間を確保するためにも返済が苦しくなったときなどの早期段階でご相談いただくことをお薦めします。

任意売却後の残債について

任意売却後の残債はなくなるわけではありませんが、債権者側も不動産を売却して返済したことを十分考慮して相談の上で返済方法を決定して行きます。

収入状況や勤務形態、または債権者の査定方法によって変化しますが、一般的には生活状況報告書を作成して月額返済可能額を算出して返済していきます。返済期間の基準を2~3年間前後に査定している債権者もいるので、月額返済額×2年+αで残りの残債免除を検討してくれることもあります。

こんなとき任意売却ができるのか?

不動産名義人が行方不明であったり、認知症であったりしたときには本人が契約行為を行うことができません。
このような場合は一定の法的申請を行うことで、第三者が契約行為を行うことができるようになるために任意売却が可能になります。
契約行為が可能になるまで2~3ヶ月の時間を要することになりますので、早期のご相談をお薦め致します。

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