住宅ローンの支払いが苦しく住宅ローンを滞納してしまったり、税金・管理費を滞納してしまうと、債権者は期限の利益の喪失した事や「差し押さえ」の強制執行として管轄裁判所に競売の申し立てを行い、債権の回収手続きを行ってきます。
競売になると所有者の意志とは関係なく強制的に売却の手続きが進んでしまいます。
滞納してしまってから競売の申し立てられてしまうまでは次の通りです。
- 住宅ローン等の支払いを滞納またはストップしてしまう。
- 金融機関等から返済に関する通知書が届きます。
- 金銭貸借契約書の約款になる「期限の利益の喪失」に基づき一括返済を請求されます。
- 民事執行法に基づき債権者が競売の申し立てを行います。
- 裁判所から競売開始決定通知が届き、競売事件として手続きが進んでいきます。
管轄裁判所は競売に関していくつかの手続きを経ていきます。これらの手続きに要する期間は管轄裁判所によって異なりますが、おおよそ３か月～６か月を要しますので競売開始決定の通知が来たから即座に入札されるわけではありません。
しかし１カ月前後で裁判所の執行官が訪ねてきて、競売資料作成のために内部写真の撮影をしたり、誰が住んでるか？どのような権利関係なのか？などを報告する事になります。これらの資料は入札期日が決定すると一般入札のために裁判所のホームページや各種媒体によって公告されます。
また、競売の価格は次の理由から不動産評価額の約60％に設定されて、入札可能価格は約48％から可能になります。
- 売主の協力が得られない事が常態である事
- 買受希望者は内覧制度によるほか物件の内部の確認が出来ない事
- 引き渡しを受けるために、法的手続きを取らなければならない事がある事
- 瑕疵担保責任免責である事
- 事件番号が付され、競売開始決定の通知が来ます。
- 裁判所の執行官が物件調査・現況調査のために訪ねてきます。
- 「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」が作成されます。
- 入札の基準となる価格を決定します。
- 入札期間が決定されます。
- 裁判所のホームページや各種媒体によって公告されます。
- 一週間の入札期間を設けて入札が行われます。
- 入札開始より２週間後に開札して、買受人の決定を行います。
- 買受人は代金納付した時点で不動産の所有権を取得します。
- 明渡しを命じる引渡命令がでると強制退去される事になります。
