売却しなければならないが、賃貸として住み続ける事に親族の協力が得られる場合に有効な解決方法の一つです。親子間・親族間・兄弟間での売買は取引価格(譲渡価格）が通常の取引価格（時価）相当であれば問題ありません。また、債務超過の場合でも任意売却を併用することで譲渡価格が債権者の同意を得ることが出来れば可能です。
親族間売買の譲渡価格は、時価を基準になります。著しく低い価格で取引された場合は、取引価格と時価の差額は贈与により取得したものとみなされ、贈与税が課税されます。(相続税法第７条)
| 親族間売買 | 贈与税 | |
|---|---|---|
| 価格 | 通常の取引価格（時価） | 土地：路線価、固定資産税評価額×税率 建物：固定資産税評価額 |
親族間売買の住宅ローンは金融機関の規定があるため困難な事が多いですが、売買の理由、借入対象者の年収や生活状況、保証人の有無、不動産担保評価等 などにより融資が可能になります。また、金融機関が親族間売買の融資に消極的な理由として次のようなことがあります。
- 親族間の一般的な所有権移転の原因は売買ではなく相続・贈与であること
- 売買に至る経緯が、住宅ローンの基準外である可能性があること
- 自己居住の原則に反した理由で住宅ローンを利用される可能性があること
- 住宅取得のための融資が、住宅以外の目的のために利用される可能性があること
- 保証会社が金融機関への保証対象として承認が困難であること
- 売買価格の公正判断が困難になりやすいこと
親族間売買の適正価格の算出に関しては、近隣取引事例、固定資産税評価額、路線価、近隣公示価格、家屋耐用年数等を基準として、対象不動産の増価要因と原価要因の数値を反映させた価格に、取引時の経済状況と需給バランスを精査して決定します。
- 売買の理由、借入対象者の属性、生活状況、負債等の確認を行います。
- 権利関係、法令制限、ライフライン、現地確認等の調査を行います。
- 近隣取引事例、固定資産税評価額等から積算方式と収益還元方式にて算出を行います。
- 金融機関との面談を行います。
- 売買契約書、重要事項説明書、付帯設備書等の署名押印を行います。
- 融資実行と同時に所有権移転を行い取引完了です。
