任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまったり、借入金が返済不能になってしまった場合に有効な解決手法の一つです。
競売だと、所有者の意思に関係なく強制的に売却が進んで行きますが、任意売却は競売開札になる前に、所有者の意志（任意）を反映させて進める事が可能です。
知人に買ってもらいたいという場合や、住み続けたい場合、引越日に関して相談に乗ってほしいという場合などにも柔軟に対応する事が出来ます。
ただし、通常の不動産取引とは異なり債権者の合意が必要です。
債権者としても、競売は手続きに時間がかかることや、実勢価格より回収額が低い可能性が高いなどの理由から、任意売却を選択するケースが増えてます。
任意売却では、売却代金の中から住宅ローンの他に税金（固定資産税、住民税等）の滞納や管理費等の滞納などの清算も出来ますし、諸費用なども認めてもらえます。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 価格 | 実勢価格に準ずる価格で成約が見込める | 実勢価格の約50％相当額で成約する可能性あり |
| 残債 | 多くの返済が可能なので残債は少なく減ります。 | 多くの返済が見込めないので残債は多く残ります。 |
| 売却期間 | 相当の販売活動期間が可能です | 1週間の入札期間で決定 |
| 引越時期 | 協議の上で計画的に引越できます | 最悪の場合は強制退去になります |
| 引越費用 | 債権者から認めてもらえます | 引越費用は出ません |
| 情報公開 | 入札公告の情報公開を避けることが可能です。 | 裁判所HP等に競売入札情報として情報公開されます。 |
| 費用負担 | 税金・管理費等の費用を売却代金から認められます。 | 税金・管理費等の費用は認められません。 |
- 住宅ローン等の支払いが滞納またはストップしてしまう。または、競売開始決定通知が届く。
- 返済状況や諸問題の確認をした上で、所有者の希望に沿った企画・立案を提案します。
- 企画・立案を実行していくために、契約を締結します。契約時に費用は発生しませんので無料です。
- 利害関係者の確認、不動産の診断などの調査業務を行い適性診断を実施します。
- 適性診断の結果を基に、利害関係者や購入者との調整を行います。この際に債権者の合意が必要になります。
- 売買契約を締結して引越が終わったあとに決済を行います。この日に売却代金を返済して競売の取下げが完了します。
任意売却の場合、売却手数料は物件価格から必要費用として認めてもらうことが出来ます。
そのため、所有者が売却手数料を準備する必要はございませんのでご安心ください。
任意売却の可能期間は競売の開札期日の前日まで可能です。しかし、債権者は早期段階での解決を目的としてますので現実的には開札期日の前日まで時間を猶予してもらう事は大変困難になってきてます。
債権者によっては、競売を申し立てた後の任意売却は受け付けない事もあります。
また、診断・調査や調整活動に十分な時間を要しますし、落ち着いて解決する時間を確保するためにも返済が苦しくなったときなどの早期段階でご相談いただくことをお薦めします。
任意売却後の残債はなくなるわけではありませんが、債権者側も不動産を売却して返済したことを十分考慮して相談の上で返済方法を決定して行きます。
収入状況や勤務形態、または債権者の査定方法によって変化しますが、一般的には生活状況報告書を作成して月額返済可能額を算出して返済していきます。返済期間の基準を２～３年間前後に査定している債権者もいるので、月額返済額×２年＋αで残りの残債免除を検討してくれることもあります。
不動産名義人が行方不明であったり、認知症であったりしたときには本人が契約行為を行うことができません。
このような場合は一定の法的申請を行うことで、第三者が契約行為を行うことができるようになるために任意売却が可能になります。
契約行為が可能になるまで２～３ヶ月の時間を要することになりますので、早期のご相談をお薦め致します。
